Cuánto dura un contrato de arrendamiento y qué pasa al vencerse
Doce meses, prórroga automática y preavisos: las tres reglas que deciden hasta cuándo va el contrato y qué pasa si nadie dice nada al vencimiento.
Hay una idea muy extendida y equivocada: que cuando llega la fecha de vencimiento el contrato "se acaba" y hay que desocupar o firmar uno nuevo. En Colombia no funciona así, y entender por qué evita mudanzas innecesarias y cobros inesperados.
La duración por defecto son doce meses
La Ley 820 de 2003 establece que, si las partes no pactan un plazo distinto, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entiende celebrado por doce meses.
Se puede acordar otra duración, más larga o más corta, y es perfectamente válido. Pero cuando el contrato guarda silencio, la ley llena el vacío con ese plazo.
Al vencerse, se prorroga solo
Este es el punto que casi nadie tiene claro. Llegado el vencimiento, si ambas partes cumplieron sus obligaciones y el arrendatario sigue pagando el canon reajustado, el contrato se prorroga automáticamente por un periodo igual al inicial.
Esto protege sobre todo al arrendatario: nadie puede pedirle que desocupe simplemente porque el calendario llegó a una fecha.
El reajuste que acompaña a la prórroga
Cada doce meses de ejecución del contrato, el canon puede reajustarse hasta en el cien por ciento del índice de precios al consumidor del año calendario anterior. Dos precisiones que evitan discusiones:
- El periodo se cuenta desde el inicio del contrato, no desde el primero de enero.
- El propietario debe informar el nuevo valor y la forma de pago por un medio que deje constancia.
Terminar el contrato: los preavisos
Aquí es donde conviene ir con cuidado, porque las condiciones cambian según quién termina el contrato y por qué. La ley distingue tres situaciones distintas: la terminación por parte del arrendatario, la del arrendador con justa causa y la del arrendador sin justa causa.
El patrón general es que hay que avisar con anticipación no menor a tres meses y por un medio que deje constancia. Y que terminar el contrato antes del vencimiento, fuera de las causales previstas, suele implicar el pago de una indemnización.
Como las condiciones e indemnizaciones varían según el caso, antes de anunciar una salida conviene revisar qué supuesto aplica al tuyo. Es una consulta de cinco minutos que puede ahorrar el equivalente a varios meses de canon.
¿Conviene un contrato más largo o más corto?
No hay una respuesta única, depende del perfil de cada parte:
- Al propietario le suele convenir la estabilidad: cada cambio de inquilino implica días sin ingreso, adecuaciones y un nuevo estudio.
- Al arrendatario que está probando una zona o tiene un trabajo con movilidad le puede convenir un plazo corto.
- A una familia que llega con niños a un colegio del sector le conviene lo contrario: asegurar varios años.
En la práctica, el plazo de doce meses con prórroga automática funciona bien para la mayoría, precisamente porque no obliga a nadie a mudarse cuando la relación va bien.
Antes de firmar
Revisa que el contrato diga con claridad la fecha de inicio, la duración pactada, cómo opera la prórroga y qué preaviso se exige a cada parte. Los demás puntos críticos están en qué revisar antes de firmar un contrato de arrendamiento.
Este artículo es orientativo y no reemplaza la asesoría jurídica de un profesional para un caso particular. Si tienes dudas sobre tu contrato, escríbenos y lo revisamos contigo.
