Qué revisar antes de firmar un contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003. Eso significa que varias de sus reglas no dependen de lo que las partes acuerden: están fijadas por norma, y una cláusula que las contradiga no se vuelve válida por estar firmada.

Estos son los puntos donde se concentran los desacuerdos que hemos visto en catorce años administrando inmuebles.

1. Duración y prórroga

Si el contrato no dice nada sobre su duración, la ley entiende que es de doce meses. Y al vencerse, se prorroga automáticamente por periodos iguales siempre que las partes hayan cumplido y el arrendatario siga pagando el canon reajustado. Es decir: el contrato no se cae solo por vencerse la fecha. Lo desarrollamos a fondo en cuánto dura un contrato de arrendamiento.

2. El incremento anual del canon

Este es el punto que más consultas genera. La norma permite reajustar el canon cada doce meses de ejecución del contrato, y el incremento no puede superar el cien por ciento del índice de precios al consumidor del año calendario anterior.

3. Quién paga qué

Conviene que el contrato diga de manera explícita quién asume los servicios públicos, la administración y las reparaciones. Como regla general, el mantenimiento derivado del uso normal corre por cuenta de quien habita el inmueble, mientras que las reparaciones estructurales o por deterioro natural corresponden al propietario. Dejarlo escrito evita la discusión de después. El detalle de cada rubro está en quién paga la administración en un arriendo.

• Servicios públicos domiciliarios y su fecha de corte.
• Cuota de administración y qué cubre.
• Reparaciones locativas frente a reparaciones estructurales.
• Estado de paz y salvo de los servicios al momento de la entrega.

4. El inventario de entrega

Es el documento más subestimado del proceso y el que resuelve la mayoría de los conflictos al final. Debe describir el estado real de pisos, paredes, ventanas, griferías, electrodomésticos incluidos y llaves entregadas. Nuestra recomendación práctica: acompáñalo con fotografías fechadas del día de la entrega, firmadas o aceptadas por ambas partes.

El inventario no protege solo al propietario. Protege sobre todo al arrendatario, porque es la única prueba de que un daño ya existía cuando recibió el inmueble.

5. Terminación y preavisos

Terminar el contrato requiere avisar con anticipación, y los plazos y condiciones varían según quién lo termine y por qué motivo. La ley distingue entre la terminación por parte del arrendatario, la del arrendador con justa causa y la del arrendador sin justa causa, cada una con sus propias exigencias de preaviso y, en algunos casos, de indemnización.

Antes de anunciar una salida, revisa qué plazo aplica a tu caso. Un preaviso dado fuera de término es la causa más común de cobros inesperados al cerrar un contrato.

6. La garantía del contrato

Como mencionamos en nuestra guía de requisitos para arrendar, la ley prohíbe exigir depósitos en dinero para garantizar el cumplimiento del contrato de vivienda urbana. La garantía se instrumenta mediante póliza o seguro de arrendamiento, y el contrato debe señalar con claridad cuál es el mecanismo y quién lo asume.

Antes de firmar

Pide el borrador con anticipación y léelo sin afán. Un contrato de arrendamiento bien redactado no es un trámite: es lo que evita que un desacuerdo menor termine en un problema costoso.

Este artículo es orientativo y no reemplaza la asesoría jurídica de un profesional para un caso particular. Si administras un inmueble con nosotros o estás por firmar, con gusto revisamos contigo los puntos que te generen dudas.