Póliza de arrendamiento: qué cubre y quién la paga

La pregunta que todo propietario hace tarde o temprano es la misma: ¿y si el inquilino deja de pagar? En Colombia la respuesta a esa pregunta tiene nombre propio: la póliza de arrendamiento.

Es el mecanismo que reemplazó a una práctica que la ley prohibió hace más de veinte años, y es la razón por la que existe el estudio de documentos del que tanto se habla. Vale la pena entenderla bien antes de entregar las llaves de un inmueble.

Qué es exactamente una póliza de arrendamiento

Es un seguro que respalda el cumplimiento del contrato. Si el arrendatario se atrasa o deja de pagar, la aseguradora le paga al propietario el canon pactado y después se encarga de recuperar ese dinero del arrendatario.

Para el propietario el efecto práctico es que el ingreso deja de depender de la situación personal de quien vive en el inmueble. Si el inquilino pierde el empleo, el propietario sigue recibiendo su canon en la fecha acordada.

Por qué la ley no permite pedir un depósito en su lugar

Mucha gente pregunta por qué no se pide simplemente un mes de depósito, como se hace en otros países. La razón es que la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, lo prohíbe expresamente: no se pueden exigir depósitos en dinero para garantizar el cumplimiento del contrato.

La póliza cumple la misma función protectora, pero sin inmovilizar dinero del arrendatario y con un respaldo mucho mayor: un depósito de un mes cubre un mes, mientras que la póliza responde por periodos considerablemente más largos.

Qué cubre

El alcance exacto depende de la aseguradora y del amparo contratado, pero los frentes habituales son estos:

• Canon de arrendamiento no pagado por el arrendatario.
• Servicios públicos dejados pendientes al momento de la entrega.
• Cuota de administración en inmuebles sometidos a propiedad horizontal.
• Gastos del proceso de restitución del inmueble, cuando hay que acudir a la vía judicial.
• En algunos amparos, daños al inmueble distintos del deterioro natural por el uso.

Qué no cubre

Conviene tener esto igual de claro, porque es donde aparecen las sorpresas:

• El desgaste normal del inmueble por el paso del tiempo. Repintar tras varios años de uso es del propietario.
• Reparaciones estructurales o derivadas de defectos de construcción.
• Periodos en los que el inmueble está desocupado entre un contrato y otro.
• Obligaciones que no quedaron escritas en el contrato.

Ese último punto es el más importante y el más ignorado. La aseguradora responde por lo que el contrato dice, no por lo que las partes creían haber acordado de palabra. Un contrato mal redactado deja huecos que ninguna póliza tapa.

Quién la paga

La póliza protege al propietario, así que lo natural es que corra por su cuenta, normalmente como parte del servicio de administración inmobiliaria. En la práctica el mercado varía y conviene preguntarlo de frente antes de firmar.

Por qué existe el estudio de documentos

Aquí se conecta todo. Quien aprueba o niega un arrendatario no es el propietario ni la inmobiliaria: es la aseguradora, que va a responder con su dinero si el pago falla. Por eso el estudio pide certificación laboral, extractos y a veces codeudor.

Visto así, ese trámite que a los arrendatarios les parece exigente es exactamente lo que hace posible que no les pidan un depósito. Es el mismo mecanismo mirado desde los dos lados del contrato.

Qué pasa cuando el arrendatario deja de pagar

El proceso, en orden:

• Se registra el incumplimiento y se notifica a la aseguradora dentro de los plazos del amparo.
• La aseguradora paga al propietario el canon correspondiente.
• Se gestiona la recuperación de la deuda frente al arrendatario y su codeudor.
• Si el arrendatario no desocupa, se inicia el proceso de restitución del inmueble.

Los plazos de notificación importan mucho: reportar tarde puede afectar la cobertura. Cuando el inmueble está bajo administración inmobiliaria, ese seguimiento no depende de que el propietario esté pendiente del calendario.

Antes de poner tu inmueble en arriendo

Tres preguntas que conviene hacer, sea con nosotros o con quien elijas:

• ¿La póliza está incluida o se cobra aparte, y en cuánto?
• ¿Qué ampara exactamente: solo canon, o también servicios, administración y daños?
• ¿Quién hace la reclamación ante la aseguradora si hay incumplimiento?

Si estás evaluando poner tu apartamento en arriendo en Medellín o el Valle de Aburrá, escríbenos y te explicamos cómo quedaría tu caso concreto.

Este artículo es orientativo y no reemplaza la lectura del condicionado de la póliza ni la asesoría jurídica para un caso particular.