¿Quién paga la administración en un arriendo?
Es la discusión más frecuente entre propietario y arrendatario, y casi siempre nace de un contrato que no lo dejó escrito. Quién paga qué, según la ley y la costumbre.
De todas las discusiones que surgen en un arriendo, esta es la más común y la más evitable. Casi siempre aparece por lo mismo: el contrato no lo dejó escrito y cada parte asumió lo que le pareció razonable.
Vamos por partes, porque bajo la palabra "gastos" caben cosas muy distintas y cada una tiene su propia respuesta.
La cuota de administración
En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal —regulado por la Ley 675 de 2001— existe una cuota que sostiene las zonas comunes: vigilancia, aseo, ascensores, mantenimiento de la unidad.
La regla práctica es que la paga quien disfruta de esas zonas comunes, es decir, el arrendatario. Está usando la portería, el ascensor y la piscina, así que asume el costo de que existan.
Ojo con un detalle: frente a la copropiedad, el obligado al pago sigue siendo el propietario del inmueble. Si el arrendatario no paga la administración, la deuda se persigue contra el apartamento y su dueño, no contra quien vive allí. Por eso a los propietarios les conviene que ese pago esté controlado y no dependa de la disciplina del inquilino.
El impuesto predial
Este es del propietario, sin discusión. El predial es un impuesto que grava la propiedad del inmueble, no su uso. Quien arrienda no es dueño de nada y no tiene por qué asumirlo.
Si alguna vez te presentan un contrato que traslada el predial al arrendatario, es una señal de alerta sobre cómo está redactado el resto del documento.
Los servicios públicos
Agua, energía, gas e internet los paga quien habita el inmueble, porque corresponden a su consumo. Conviene que el contrato diga expresamente cuáles quedan a cargo del arrendatario y que el inmueble se entregue a paz y salvo, para que nadie herede deudas anteriores.
Las reparaciones
Aquí está el matiz que más conflictos genera. La distinción general es entre dos tipos de arreglo:
- Reparaciones locativas: las que se derivan del uso normal y cotidiano del inmueble. Corren por cuenta de quien lo habita.
- Reparaciones estructurales o necesarias: las que tienen que ver con el inmueble en sí, su deterioro natural o defectos de construcción. Corresponden al propietario.
Un ejemplo cotidiano: cambiar el empaque de una llave que gotea por el uso es locativo. Reparar una tubería que falló dentro del muro es del propietario. La frontera no siempre es evidente, y por eso el inventario de entrega vale tanto: deja constancia del estado real del inmueble el primer día.
La mayoría de los conflictos de fin de contrato no se resuelven discutiendo quién tiene la razón, sino mirando el inventario que ambas partes firmaron al principio.
Cómo evitar el problema desde el principio
Todo lo anterior tiene una solución de una sola línea: que quede escrito. Antes de firmar, revisa que el contrato responda con nombre propio a estas preguntas:
- ¿La cuota de administración está incluida en el canon o se paga aparte?
- ¿Qué servicios públicos quedan a cargo del arrendatario y con qué fecha de corte?
- ¿El inmueble se entrega a paz y salvo de servicios y administración?
- ¿Cómo se clasifican las reparaciones y a quién se le avisa cuando algo falla?
Un contrato que responde esas cuatro preguntas elimina prácticamente todas las discusiones de los meses siguientes. Puedes ver el resto de puntos críticos en qué revisar antes de firmar un contrato.
Este artículo es orientativo y no reemplaza la asesoría jurídica para un caso concreto. Si administras un inmueble con nosotros o estás por firmar, con gusto lo revisamos contigo.
